เผย 3 ตัวแปร ปั๊มชีพจรอสังหาริมทรัพย์หลังโควิด-19
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์สื่อกลางซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย เผยตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องอาศัยตัวแปรหลัก เพื่อฟื้นเข้าสู่สภาวะปกติ จากสภาพตลาดที่ถดถอยต่อเนื่องผนวกกับโควิด-19 ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมลดลง ทั้งนี้ปัจจัยที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายนำมาพิจารณาจะครอบคลุมทั้งปัจจัยด้านราคา ด้านประเภทของที่อยู่อาศัย เช่น แนวราบ แนวสูง ไปจนถึงประโยชน์ใช้สอยที่ตอบโจทย์ในรูปแบบของความจำเป็นใหม่สู่ความปกติใหม่หรือ New Necessities to New Normal โดยบ้านเดี่ยวได้รับความสนใจแทนที่คอนโดมิเนียม ในขณะเดียวกันการนำเทคโนโลยีมาใช้เพื่อประกอบการพิจารณาของผู้บริโภคจะเป็นเทรนด์ที่มีความชัดเจนและแพร่หลายมากขึ้นทั้งในระดับนักพัฒนาไปจนถึงนายหน้าขายบ้าน
ภายใต้มาตรการผ่อนปรนที่เริ่มรีสตาร์ทเศรษฐกิจประเทศระหว่างสถานการณ์โควิด-19 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้เผยมุมมองเศรษฐกิจประจำไตรมาสที่ 2 ปี 2563 พร้อมทั้งประมาณการเศรษฐกิจไทยหดตัวจากเดิมที่ -5% มาเป็น -6% โดย 3 อุตสาหกรรมสำคัญที่จะใช้เวลาฟื้นตัวนานกว่าอุตสาหกรรมอื่น ได้แก่ ธุรกิจท่องเที่ยว รถยนต์ และอสังหาริมทรัพย์ โดยต้องยอมรับว่าธุรกิจหลักของไทยอาจใช้เวลามากกว่า 1 ปีในการฟื้นตัวให้กลับสู่ระดับก่อนเกิดเหตุการณ์การระบาดของโควิด-19
อย่างไรก็ดี หากย้อนกลับไปก่อนเหตุการณ์โควิด-19 พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในไตรมาสแรกของปีนี้ ยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 5 แล้ว สะท้อนให้เห็นถึงความซบเซาของธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ลากยาวตั้งแต่ปีที่แล้วจนไตรมาสแรกของปีนี้ที่โดนซ้ำเติมด้วยการระบาดของไวรัสโควิด-19
“ราคา” ตัวเร่งการตัดสินใจหลักของผู้บริโภค
จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด พบว่า ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมีเนียมในระดับราคา 8-15 ล้านบาท มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นถึง 5% และระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป ราคาเพิ่มขึ้น 15%
สำหรับราคาคอนโดมิเนียมไตรมาสแรกปี 2563 ลดลง 6% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ทำให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่อลงทุนสนใจเข้ามาซื้อเพื่อขยายพอร์ตการลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพเพื่อจะได้รับผลตอบแทนเพิ่มขึ้นในอนาคต ส่วนทาวน์เฮ้าส์ปรับราคาลดลง 2% ขณะที่บ้านเดี่ยวปรับราคาเพิ่มขึ้น 2% เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการอยู่อาศัยจริงและมีกำลังซื้อ
โดยระดับราคาต่ำกว่า 3.5 ล้านบาท ปรับตัวลดลงมากที่สุดอยู่ที่ 3% เทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2562 จากตัวเลขดังกล่าวถือเป็นนาทีทองของกลุ่มนักลงทุนและผู้ซื้อที่มีความพร้อม (เรียลดีมานด์) เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์แข่งขันกันออกแคมเปญและโปรโมชันลด แลก แจก แถม ระบายสินค้าคงค้างโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเพื่อจูงใจผู้ซื้อ ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลง
นอกจากนี้จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด ยังระบุถึงทำเลที่มีดัชนีราคาเติบโตสูงสุด 5 อันดับ ได้แก่ เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย (เพิ่มขึ้น 23% จากไตรมาสก่อน) เขตดินแดง (เพิ่มขึ้น 8% จากไตรมาสก่อน) เขตจตุจักร (เพิ่มขึ้น 8% จากไตรมาสก่อน) เขตบางคอแหลม (เพิ่มขึ้น 4% จากไตรมาสก่อน) เขตพระโขนง (เพิ่มขึ้น 3% จากไตรมาสก่อน)
สำหรับแนวโน้มอุปทาน เขตวัฒนายังคงเป็นพื้นที่ที่มีอุปทานคอนโดมิเนียมสูงที่สุด โดยคิดเป็น 20% ของอุปทานคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ทั้งหมด ในขณะที่เขตประเวศมีสัดส่วนจำนวนอุปทานบ้านเดี่ยวสูงที่สุดต่อเนื่องมาจากไตรมาสก่อนหน้า โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 9% ของอุปทานบ้านเดี่ยวทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดย 56% อยู่ในแขวงประเวศ ทั้งนี้ จากข้อมูลผู้เข้าเยี่ยมชมในเว็บไซต์ DDproperty.com พบว่า ในเดือนพฤษภาคม 2563 มีผู้สนใจที่เยี่ยมชมและทำการติดต่อกับผู้ที่ลงประกาศขายในกรุงเทพฯ มีการปรับเพิ่มขึ้นถึง 16.9% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีที่บ่งบอกว่าตลาดอสังหาฯ เริ่มมีแนวโน้มที่ดีขึ้น
กรุงเทพฯ ยังคงเป็นเมืองที่มีกิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยมากที่สุด อย่างไรก็ตาม จันทบุรีและเชียงใหม่ถือเป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญที่น่าจับตามอง เนื่องจากดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับเพิ่มขึ้นถึง 15% และ 6% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ปัจจัยที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน 2 จังหวัดนี้มีแนวโน้มเติบโตคือ โครงการเมกะโปรเจ็กต์ต่าง ๆ อาทิ โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC รถไฟความเร็วสูงในภาคตะวันออกและภาคเหนือ สนามบินเชียงใหม่แห่งที่ 2 ซึ่งจะช่วยดึงดูดนักลงทุนต่าง ๆ เข้ามาเป็นจำนวนมาก
ความสนใจใน “โครงการแนวราบ” เติบโตขึ้น มากกว่าแนวสูง
เนื่องจากมาตรการ Physical Distancing ทำให้ผู้คนเล็งเห็นความสำคัญของสุขอนามัย ความปลอดภัยและความเป็นส่วนตัวมากขึ้น สอดคล้องกับการที่บ้านแนวราบกลับมาได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น อีกทั้งด้วยสภาพการใช้ชีวิตในช่วงที่ผ่านมา จึงมีแนวโน้มว่า คนจะพิจารณาซื้อบ้านในทำเลใจกลางเมืองลดลง เพราะอนาคตการทำงานจะมีความยืดหยุ่นมากขึ้น สามารถทำงานที่ไหนก็ได้ ความจำเป็นในการเดินทางไปเช้า เย็นกลับ ตามเวลาทำงานปกติอาจลดน้อยลง ส่งผลให้ทำเลชานเมืองได้รับความสนใจเพิ่มมากขึ้นอีกด้วย อย่างไรก็ดี ระบบขนส่งที่เอื้อต่อการเดินทางยังคงเป็นความต้องการหลัก ๆ ซึ่งปัจจุบันการขยายโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ ด้วยเหตุนี้จึงเป็นโอกาสของผู้ประกอบการที่มีโครงการในเขตรอบนอกใจกลางเมือง
รายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด ได้รายงานว่าดัชนีราคาของอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 5 (นับจากช่วงไตรมาสที่ 1 ปี2562) ส่วนใหญ่ดัชนีราคาที่ปรับลดลงจะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ ส่วนที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว เป็นที่อยู่อาศัยประเภทเดียวที่มีระดับราคาเพิ่มขึ้น โดยเพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นถึง 9% ในรอบ 2 ปี เนื่องจากเจาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากกว่าซื้อเพื่อลงทุน
“ความจำเป็นใหม่” สู่ความปกติใหม่ภายในบ้าน (New Necessities to New Normal)
แน่นอนว่า ตลอดระยะเวลาการแพร่ระบาดของโควิด-19 เราได้เห็นพฤติกรรมของผู้คนที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การให้ความสำคัญกับความเป็นส่วนตัว ความสะดวกสบาย รวมกับความต้องการที่พักอาศัยที่สามารถปรับเปลี่ยนฟังชันภายในให้เหมาะสมตามความต้องการได้ แม้จะมีพื้นที่จำกัด เพื่อรองรับการใช้ชีวิตประจำวันรวมทั้งการทำงานจากที่บ้าน ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อผู้ประกอบการที่จะต้องพัฒนาการออกแบบมาให้เอื้อต่อการทำงานที่บ้านมากขึ้น จากเดิมที่อาจจะเน้นเพื่อประโยชน์ของการเป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก บ้านถูกออกแบบให้เป็น Smart Home Automation ที่ช่วยให้ผู้อยู่อาศัยสามารถจัดการด้านพลังงาน สุขอนามัย รวมทั้งความบันเทิง ที่รองรับระบบควบคุมระยะไกลพร้อมกับการออกแบบให้เอื้อต่อ Internet of things (IoT) Face Recognition เพื่อลดการสัมผัส ระบบการเชื่อมต่อ เพื่อรองรับการทำงานและเจ้าของธุรกิจที่ดำเนินการได้จากที่บ้าน เช่น ผู้ค้าขายออนไลน์ และ เอสเอ็มอี โดยจะให้ความสำคัญเรื่องความปลอดภัยทางไซเบอร์และสามารถเชื่อมต่อกับเพื่อนร่วมงานและลูกค้าได้อย่างไม่ติดขัด รวมทั้งต้องนำมาปรับใช้ให้ตอบโจทย์ชีวิตประจำวันในอนาคตอันใกล้นี้ได้อีกด้วย ประกอบกับราคาของผลิตภัณฑ์กลุ่มสมาร์ตโฮมที่มีราคาจับต้องได้ และสินค้าหลายชนิดสามารถติดตั้งได้ด้วยผู้อาศัยเองโดยไม่ต้องรื้อระบบ
โอกาสสำหรับนายหน้าช่วงหลังโควิด-19?
ปัจจัยบวกในปีนี้คือ อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับลดลงทำให้ผู้กู้ซื้อบ้าน หรือรีไฟแนนซ์บ้านได้รับประโยชน์จากการผ่อนสินเชื่อบ้านน้อยลง นอกจากนี้การที่กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ที่เลื่อนเก็บภาษีไปเป็นเดือนสิงหาคม 2563 และปรับเกณฑ์ให้ผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่าเสียอัตราภาษีเท่ากับที่อยู่อาศัยล้วนเอื้อต่อการซื้ออสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัย และลงทุนมากขึ้น จากข้อมูลต่าง ๆ เราจะเห็นว่าตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มที่ดีขึ้น โดยดีดีพร็อพเพอร์ตี้ขอส่งต่อคำแนะนำให้นายหน้าเตรียมตัวให้พร้อมและสร้างฐานลูกค้าไว้ตั้งแต่เนิ่น ๆ ดังนี้
- การตลาดออนไลน์มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการสร้างการรับรู้และเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในปัจจุบัน เว็บไซต์หรือโซเชียลมีเดียจึงเป็นช่องทางที่มีประสิทธิภาพอย่างมาก
- สำหรับนายหน้าอสังหาฯ เองการนำเสนอ ออกแบบรูปภาพ วิดีโอ และเนื้อหาที่ถ่ายทอดประสบการณ์ของผู้อาศัย โดยเฉพาะคอนเทนต์ประเภท 360 องศาจะยิ่งดึงดูดสายตากลุ่มเป้าหมายได้เป็นอย่างดี
- เรียนรู้การใช้ข้อมูลเชิงลึก สถิติ และแหล่งข้อมูลต่าง ๆ มาสร้างเป็นข้อมูลที่สามารถส่งต่อประสบการณ์ที่ตรงกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้
นางกมลภัทรกล่าวสรุปว่า “ภาคอสังหาฯ ยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยท้าทายอย่างต่อเนื่องในปีนี้อย่างแน่นอน ซึ่งต้องรอลุ้นทั้งสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 และนโยบายภาครัฐที่จะเข้ามาช่วยมากน้อยแค่ไหน ไม่ว่าจะเป็นการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มเติมอีกหรือไม่ ดังนั้นช่วงนี้จึงเป็นโอกาสที่ดีของผู้ที่กำลังจะซื้อบ้านโดยที่มีเวลาทำการบ้านเพื่อพิจารณาตัวเลือกทั้งประเภทโครงการ ผู้ประกอบการ ราคา ทำเลและสำคัญที่สุดด้านการเงินที่มีการนำเสนอผลิตภัณฑ์จากสถาบันการเงินต่าง ๆ มากมายสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อม โดยตลาดยังคาดหวังความเป็นไปได้ของกำลังซื้อจากชาวต่างชาติที่กำลังจะกลับมาหลังจากสถานการณ์คลี่คลายจะช่วยเร่งเครื่องธุรกิจกลุ่มอสังหาฯ ให้โตเร็วกว่าที่คาดการณ์หรือไม่ ต้องติดตามกันต่อไป”
